Tahliye Davası Nedir? Ne Kadar Sürer?

Posted on By Mehmet Ali Bal

Kiracı Tahliye Davası Nedir? Ne Kadar Sürer?

Son dönemde ülkemizde meydana gelen yüksek enflasyon, ürün ve hizmet fiyatlarının belirlenmesini ve korunmasını oldukça zorlaştırmaktadır. Bu zorluklar, sektörlerin genelinde kendini gösterirken, kira artışları da ev sahipleri ile kiracılar arasında uyuşmazlıklara neden olmaktadır.

Şuanki yükselen ürün ve hizmet fiyatları; kiracıların yaşam standartlarını koruma konusunda güçlük çekmelerine neden olurken, ev sahiplerinin de haklı bir şekilde kira artış taleplerinin yerine getirmesini zorlaştırmaktadır. Her iki taraf da ekonomik koşullar ve artan maliyetler konusunda endişelendiğinden içinde bulunduğu pozisyonu koruyarak isteklerini diğer tarafa kabul ettirme gayretine girmektedir.

Bu yazımızda kiracının tahliye edilme usulü olan bildirim yoluyla kiracının tahliyesini ve dava yoluyla kiracının tahliyesini, tahliye davasının şartlarını ve yazılı kira sözleşmesi olmayan kiracılar için tahliye davasını ele alacağız.

Bildirim Yoluyla Kiracının Tahliyesi (TBK m. 347)

Kira hukukuna ilişkin düzenlemeler Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 299 ve devamı maddelerinde hüküm altına alınmıştır. İşbu hükümler uyarınca kira sözleşmesi tarafları bir süre tayin etmesi durumunda belirli süreli kira sözleşmesi hükümleri, tarafların bir süre tayin etmemesi durumunda ise belirsiz süreli kira sözleşmesi hükümleri uygulama alanı bulmaktadır. Ancak TBK uyarınca konut ve çatılı iş yeri kiralamalarında kiracının bildirim yoluyla tahliye edilebilmesi için ilk kira sözleşmesinde belirtilen sürenin sonundan itibaren 10 yıllık bir süre zarfının tamamlanmış olması gerekmektedir. 10 yıllık süre zarfının tamamlanması durumunda kira sözleşmesinin belirli süreli mi belirsiz süreli olduğu önem arz etmektedir.

Belirli süreli kira sözleşmesinde 10 yıllık süre zarfının tamamlanmış olması durumunda kiraya veren ilk kira sözleşmesinde belirtilen sürenin sonundan itibaren 10. yılın sonunda kiracıya bildirerek kira sözleşmesini sona erdirebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmesinde 10 yıllık süre zarfının tamamlanmış olması durumunda ise kiraya veren ilk kira sözleşmesinde belirtilen sürenin sonundan itibaren 10. yılın sonunda hiçbir şekilde gerekçe göstermeden kiracıyı konutudan veya çatılı iş yerinden tahliye edebilir. Bu tahliye türünde kiraya veren fesih bildirim sürelerine riayet etmelidir. Ev sahibi/iş yeri sahibi, 6 aylık fesih döneminin sonunda geçerli olması şartıyla 3 ay öncesine kadar kiracıya yazılı bildirim yaparak sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptir.

Dava Yoluyla Kiracının Tahliyesi (TBK m. 350 vd.)

Ev sahibi yukarda belirtilen hususun yanı sıra dava yoluna başvurarak da kiracıyı konutundan veya iş yerinden çıkartabilir. Kiraya verenin, haklı sebebin varlığı ve TBK’nin 350. maddesi ve devamındaki maddelerin bulunması halinde kira sözleşmesini feshetmesi mümkündür. Dava yoluyla fesih halleri kanunla sınırlandırılmıştır (numerus clausus). Yani kanunda belirtilen kiracı tahliye sebeplerinin varlığı halinde kiracı tahliye edilebilir. Kanunda belirtilen bu sebeplere ekleme yapılmasının mümkün olmamasının yanı sıra sözleşmede kiracı aleyhine düzenleme yapılamaz.

Kiracı Tahliye Sebepleri

Yukarıda değinildiği üzere kiracının tahliye edilebilme şartları Türk Borçlar Kanunumuzun 350. maddesi ve devamında hüküm altına alınmıştır.

    • Kiraya verenin konut ve iş yeri ihtiyacı sebebiyle tahliye (TBK 350/1),
    • Yapının yeniden inşa veya imar sebebiyle tahliye (TBK 350/2),
    • Yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye (TBK 351),
    • Tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye (TBK 352/1),
    • Kira bedelinin ödenmemesi üzerine kiraya veren tarafından iki haklı ihtar sebebiyle tahliye (TBK 352/2),
    • Kiracının veya beraber yaşadığı eşinin aynı bölgede konutunun bulunması sebebiyle tahliye (TBK 352/3)

Kiracı Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?

7445 sayılı Bazı Kanunlarda Değişik Yapılmasına Dair Kanun m. 37 uyarınca, konusu kira olan uyuşmazlıklar için zorunlu arabuluculuk şartı getirilmiştir. Yani, dava açmak isteyen ev sahibi öncelikle kiracı ile arabuluculuk aşamasında uzlaştırılmaya çalışılacaktır. Kiracı, kira sözleşmesinden kaynaklanan yükümlülüklere aykırı hareket etmemesi durumunda ev sahipleri sıkça ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmaktadır.

Zorunlu arabuluculuk görüşmelerinde tarafların uzlaşamaması durumunda tahliye davası, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemelerinde açılmaktadır. Dava süresinin doğrudan tayin edilmesi mümkün olmamakla beraber ilgili mahkemenin çapı ve dosya yoğunluğu da önemli bir etkendir. Tahmini bir süre belirtmek gerekirse dava 2 ila 3 yıl arası sürmektedir.

Hangi Durumlarda Tahliye Davası Açılabilir?

Tahliye davası değinildiği üzere yalnızca yukarıdaki hallerin varlığı halinde açılabilir. Ancak kiraya veren bazı özel durumların varlığı halinde de kiracıyı konutundan veya iş yerinden çıkartabilir. Örneğin:

    • Bir kira dönemi içerisinde ayrı ayrı ihtarlar ile iki kira bedelinin ödenmemesi
    • Önemli sebeplerin varlığı
    • Kiralananın sözleşmede kararlaştırılanın aksine başka türlü kullanılması
    • Rıza alınmadan alt kira veya kullanım hakkının devredilmesi,
    • Özenle kullanmama,
    • Komşuların sükunetine saygı göstermeme,
    • Aidat borcunun ödenmemesi (İstanbul BAM 36. HD. 2021/823 Esas, 2022/1390 Karar sayılı kararı)
    • Kira borcunun ödenmemesi nedeniyle icra takibi yapılarak ihtarlı ödeme emri gönderilmesine rağmen 30 gün içinde borcun ödenmemesi nedeniyle İcra Hukuk Mahkemesinde akdin feshi ve kiralananın tahliyesi istenebilir.(İİK 269 ve devamı Maddeleri ).

Apartmanda İmza Toplanarak Kiracı Tahliyesi

Apartmanda ortaya çıkan problemleri çözme konusunda yaygın bir yanlış inanış, düzen bozan komşuyu apartmandan çıkarmak için apartman sakinlerinin imza toplamasının yeterli olduğu yönündedir. Ancak bu doğru bir yöntem değildir. Apartmanlardaki kiracıların evlerinden çıkarılması, dava açılmadan imza toplamakla mümkün değildir. Tüm kat malikleri imza atsa bile kiracı evden çıkarılamaz.

Düzen bozan komşunun uygun dilde uyarıldıktan sonra aynı hal ve tavrın devam etmesi durumunda başa çıkmak için yargı yoluna başvurulabilir. Dava açılıp karar verilmeden düzen bozan komşu tahliye edilemez. Komşuluk ilişkilerinin devamı için apartmanda yaşayanlar, birbirlerinin haklarına saygı göstererek karşılıklı saygı ve anlayışla bir arada yaşamalıdır.

Kat Mülkiyeti Kanunu m. 18 uyarınca komşular arasındaki karşılıklı sorumlulukları ve uymaları gereken kuralları belirlemektedir. Kanunun 18. maddesinin birinci fıkrasında, kat maliklerinin bağımsız bölümleri ve ortak alanları kullanırken dürüstlük kurallarına uymaları gerektiği vurgulanmaktadır. Özellikle birbirlerini rahatsız etmemek, birbirlerinin haklarına saygı göstermek, zarar vermemek ve yönetim planının hükümlerine uymak gibi yükümlülükler kabul edilmektedir. Bu kurallara aykırı davranışlara karşı her bir kat maliki veya kiracının dava açma hakkı bulunmaktadır.

Yani, apartmanda ortaya çıkan problemleri çözme konusunda, düzen bozan komşudan kurtulma amacıyla imza toplanarak düzen bozan kiracıya karşı dava açma seçeneği her zaman mümkündür.

İhtiyaç Sebebiyle Kiracının Tahliyesi (TBK m. 350/1)

Kiraya veren, kiralanan konutu, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ihtiyacı sebebiyle kullanma zorunluluğu taşıyorsa, bu ihtiyacı karşılamak için dava açarak kiracının tahliyesini sağlayabilir. Ancak, sözleşmenin kiraya verenin konut ihtiyacı nedeniyle sonlandırılabilmesi ve kiracının tahliyesinin sağlanabilmesi için bu ihtiyacın gerçek olması gereklidir. Yani kiraya verenin gerçekten kendisi, eşi, altsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin gerçekten de konut ihtiyacı bulunmalıdır. Bu durumda, kiraya verenin başka uygun konutları bulunsa bile bu ihtiyaç nedeniyle açılan tahliye davası kabul edilebilir. Bu nedenle, ev sahibinin bu konut ihtiyacının gerçek ve samimi olduğunu mahkemeye kanıtlaması gerekmektedir.

Eğer kiraya verenin konut ihtiyacı gerçekse, belirli süreli kira sözleşmeleri sona erdiğinde, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise fesih dönemi ve bildirim sürelerine uyarak bir ay içinde tahliye davası açabilir. Mahkeme, konut ihtiyacının gerçekliğini değerlendirecektir. Şayet bu ihtiyaç yerinde bulunursa kiralananın tahliyesine karar verilecektir.

Yeniden İnşa veya Tadilat Nedeniyle Kiracının Tahliyesi (TBK m. 350/2)

Taşınmazın yeniden inşa edilmesi, imar amacıyla ciddi onarımların yapılması, genişletilmesi veya değiştirilmesi gerekiyorsa, bu durumda kira sözleşmesi feshedilebilir. Sözleşmenin feshedilmesi için inşaat veya imar işlemlerinin önemli olması ve bu süreçte taşınmazın kullanılmasının mümkün olmaması gereklidir. Eğer bu koşullar yerine getiriliyorsa, belirli süreli kira sözleşmelerinde sözleşme süresinin sonunda veya belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemi ve bildirim sürelerine uyarak bir ay içinde dava açılabilir. Mahkeme, açılan davada bu şartları değerlendirir ve tahliyeye karar verir.

5 Yılı Dolduran Kiracının Tahliyesi Mümkün Mü?

Kira sözleşmesinde 5 yılı dolduran kiracının tahliyesi mümkün değildir. Ancak, ilk kira sözleşmesinde belirtilen sürenin sonundan itibaren 10 yıl dolana kadar, ev sahibi veya iş yeri sahibi, süreyi sebep göstererek sözleşmeyi feshedemez. Kira sözleşmesi süresinin bitiminden itibaren başlayan uzama yılı 5 yılı tamamladığında, kira bedelinin belirlenmesi gereken bir dava söz konusuysa, kiraya veren emsal kira bedellerine dayanarak rayiç bedel talebinde bulunabilir.

Kirasını Düzenli Ödeyen Kiracı Nasıl Tahliye Edilebilir?

Kira bedelini düzenli ödeyen kiracının tahliyesi genellikle zor bir süreçtir. Çünkü kiracının temel sorumluluğu kiralananı zarar vermeden ve uygun bir şekilde kullanmanın yanı sıra kirayı zamanında ve eksiksiz ödemektir. Bu nedenle, kira bedelini düzenli ve eksiksiz ödeyen kiracı, belirli durumlar dışında tahliye edilemez.

Kira bedelini düzenli, eksiksiz ve yan giderler gibi ek masrafları da ödeyen kiracı, kiraya vereni temerrüt nedeniyle tahliye davası açamaz. Ancak, kira bedelini düzenli ödeyen kiracının tahliye edilmesi, aşağıdaki 4 durumda söz konusu olabilir:

    • Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya yasal olarak bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gerekliliği nedeniyle kullanması gerektiğinde,
    • Kiralananın yeniden inşası, imarı, büyük onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesi gerektiğinde ve bu süreçte kiralananın kullanımı mümkün değilse,
    • Kiralanan için bir tahliye taahhütnamesi varsa,
    • Son olarak, 10 yıllık kira sözleşmesinin sonunda, belirli şartlar altında tahliye edilebilir. Bu şartlar fesih dönemi ve bildirim sürelerini içerir. Bu şartlar sağlandığında, kiracının ödeme düzenine bakılmaksızın tahliyesi kararlaştırılabilir.

Ancak belirtmekte fayda vardır ki; özel hukuk davalarında, dava masraflarını açan kişi dava açarken bu masrafları ödemek zorundadır. Kira uyumazlıkları da özel hukuk yargılamaların tabi olduğundan kiracı tahliye davası masrafları dava açılırken ev sahibi tarafından ödenmelidir. Aksi takdirde dava açılmamış sayılır. Dava masraflarını ödeyen kişi, dava sonunda kusursuz olduğu yani dava konusunda haklı ve davanın açılmasına sebep olmadığı kanıtlandığında, davayı kaybeden taraf yani aleyhine hüküm verilen kişi dava masraflarını karşılamakla yükümlü olacaktır.

Dava sonucunda her zaman tarafların kesin olarak haklı ya da haksız olduğu durumlar ortaya çıkmayabilir. Bu nedenle, hakim hakkaniyet ilkelerine uyarınca masrafları paylaştırma yetkisine sahiptir. Ayrıca, dava açılırken taraflar avukatlar tarafından temsil ediliyorsa, her yıl yayınlanan avukatlık ücret tarifesine göre davayı kaybeden taraf, karşı tarafın avukatlık vekâlet ücretini de ödemekle yükümlüdür.