Hisseli taşınmazlarda önalım (şufa) hakkı, hissedarların satılmak istenen mülkiyet paylarını eşit koşullarda satın alma hakkını içerir. Ancak bu hak, zaman zaman karmaşık durumlar doğurabilir. Hisseli taşınmazda şufa hakkının etkili bir şekilde yönetilmesi, net bir sözleşme ile sağlanabilir. Önemli olan, paydaşların haklarını koruyan uygun stratejiler geliştirmektir. Bu yazımızda fiili bölünmenin şufa hakkına etkisi incelenmektedir. Ayrıca bu konuyla ilişkili olarak sıkça sorulan sorulardan olan tapuda paylı mülkiyet olarak kayıtlı olan hisseli taşınmazda şufa hakkı nasıl önlenir ve şufa hakkının kötüye kullanılması gibi konulara yönelik Yargıtay kararlarına değinilmiştir.
Türk Medeni Kanunu‘nun 732’nci maddesinde Önalım/Şufa hakkı düzenlenmiştir.
Madde 732 – Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.
Hisseli Tapuda Şufa Hakkı Nasıl Önlenir?
Bu madde gereğince paydaşın öncelikle taşınmazdaki payını ortaklarına satma önerisi yapması gerekmektedir. Kanundan doğan paydaşların/ortakların bu önalım hakkı gözetilmeden taşınmaz bir başkasına satıldığında paydaşın, taşınmazın satılan hissesini yeni malikten satın alma hakkı doğmaktadır.
Madde 733 – Cebri artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.
Önalım hakkından feragatin resmi şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.
Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir.
Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.
Ancak TMK 733’üncü madde Cebri artırma yoluyla satış halinde önalım hakkını kabul etmemektedir. Haklı olarak bu tür satışlarda taşınmazın satışı ilan yoluyla duyurulur ve her kesin satışa katılımı ve en yüksek pey ileri sürene satışın yapılması sağlanması amaçlandığından ve taşınmazın paydaşları da herkes gibi bu satış ihalesine katılarak satın alma hakkını kullanabildiğinden ayrıca kendilerine önalım hakkı tanınmasına gerek kalmamaktadır.
Önalım hakkından hak sahibi feragat edebilir. Bu feragatin resmi şekilde yapılması ve tapu kütüğüne işlenmesi şarttır.
Hak sahibi belirli olan bir satış için önalım hakkından öncesinde ve ya sonrasında yazılı olmak koşuluyla vazgeçebilir.
Hisseli Tapuda Şufa Hakkı Süresi
Yapılan satış işlemi alıcı veya satıcı tarafından noter aracılığıyla paydaşa bildirimi yapılmış ise üç ay içinde hak sahibi bu hakkını kullanmaz ise önalım hakkı düşer.
Noterden bildirim yapılmaz ise satış işlemi yapıldığı tarihten itibaren iki yıl içinde hak sahibi bu hakkını öğrenmez veya öğrendiği halde kullanmaz ise bu hakkı düşer.
Yasal önalım hakkı süresi içerisinde önalım hakkını kullanmak isteyen paydaş mahkemeye müracaat ederek tapu iptal ve tescil davası açarak satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hakim tarafından belirlenen süre içinde hakimin belirleyeceği yere nakden yatırarak yeni malikten satışı yapılmış olan payın kendisi adına tescilini isteyebilir.
Yargıtay’ın Bozduğu Şufa Davası Kararları
Yargıtay 8 . (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 02.11.2017 tarihli ve 2015/17711 Esas, 2017/8038 Karar sayılı kararı ile; ”… Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.
Önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması TMK’nın 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz.” demektedir.
Şufa Hakkının Kötüye Kullanılması
Yargıtay, taşınmazın fiilen bölünmüş olması ve bölünme nedeniyle vaktinde bu bölünmeye karşı çıkmayan paydaşın sonradan şufa hakkını kullanmak istemini dürüst davranma ilkesiyle bağdaştırmamıştır.
“Kötüniyet iddiası 14.2.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir.
Önalım davalarında fiili taksime değer verilmesi için taksimin yazılı olarak yapılması ya da taşınmazın çok sayıda paydaşının bulunması halinde tüm paydaşları tarafından fiilen kullanılan bölümlerin olması gerekmez. Davacının kullandığı ve davalıya pay satan kişilerin kullandığı ayrı ayrı bölümler var ise satıcı zamanında kullanıma karşı çıkmayan, o yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda pay satışı nedeni ile önalım hakkını kullanması Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağı kabul edilmektedir.”
Yargıtayın kararından da anlaşıldığı üzere tüm paydaşlar tarafından fiilen kullanılan bölümlerin olmasının gerekmediği, önalım hakkını kullanmak isteyen paydaş ile payını satan kişinin fiili kullanımında bulunan fiili bölünmenin varlığının yeterli olmasıdır.
Hukuk Genel Kurulu 2021/(14)7-676 E. 2023/96 K. 15.02.2023 tarihli kararında, Önalım hakkıyla ilgili önemli belirlemelerde bulunmuştur.
“Bilindiği üzere paylı mülkiyette paydaşlar arasında ortak idare ve kullanma durumu söz konusu olduğundan paydaşların birbirlerini bilmeleri ve tanımaları önem taşımaktadır. Bu ihtiyacın gereği olarak paydaşlar arasına yabancı bir kişinin girişini engellemek, taşınmazın daha küçük parçalara ayrılmasını önleyebilmek, hisselerin mümkün olduğu kadar hissedar elinde toplanmasını temin etmek amacıyla paylı taşınmazlarda hissedarların temlik hakkı sınırlandırılarak yasal önalım hakkı tanınmıştır.”
Türk Medeni Kanunu’nda paylı mülkiyet ortakları arasında fiili taksime ilişkin bir norm (düzenleme) bulunmamaktadır. Fiili taksim kavramına ilişkin açıklamalar daha çok Yargıtay kararlarında bulunmaktadır. Ortaklar arasında paylı bir taşınmazın olması ve paydaşların fiili bölünmeye fiilen ses çıkarmamaları, yani bölünmeye zımnen rıza göstermeleri halinde şufa hakkının kullanılmak istenmesini, Yargıtay Türk Medeni Kanunu madde 2 de yapılan dürüstlük kuralına aykırı bulmaktadır.
TMK’nın 2’nci maddesinde; herkesin haklarını kullanırken ve borçlarını ifa ederken dürüst davranmak zorunda olduğunu, aksi durumun hakkın kötüye kullanımı olarak kabul edildiğini, bunun hukuk düzeni tarafından korunmayacağı kabul edilmiştir. Yani fiili taksimin varlığı halinde, bu hakka dayanarak iddiada bulunan paydaşa karşı TMK nın 2. Maddesine dayanılarak bir hakkın kötüye kullanımının, dürüstlük kuralına ve hukuka aykırılığı ileri sürülerek davanın reddi istenebilecektir.
Nitekim Hukuk Genel Kurulu 2021/(14)7-676 E. 2023/96 K. 15.02.2023 tarihli aynı kararında “önalım davalarında fiili taksime değer verilebilmesi için taşınmazın çok sayıda paydaşının bulunması hâlinde tüm paydaşlar tarafından fiili olarak kullanılan bölümlerin bulunmasına gerek olmadığı, davacının ve davalının (davalıya pay satan kişilerin) kullandığı ayrı ayrı bölümlerin olması durumunda, satıcı zamanında kullanıma karşı çıkmayan (hak iddia etmeyen) davacının, pay satışı nedeniyle önalım hakkını kullanmasının dürüst davranma kuralı ile bağdaşmayacağı sonucuna varılmakla, fiili taksim savunması ile kötüniyet iddiasının, yargılamanın her aşamasında ileri sürülebileceği kanaatine varılmıştır” demek suretiyle TMK’nın 2. Maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralına aykırı olan yasal önalım hakkının hukuk tarafından kabul görmeyeceğini belirtmiştir.