Hisseli taşınmazlarda önalım (şufa) hakkı, hissedarların satılmak istenen mülkiyet paylarını eşit koşullarda satın alma hakkını içerir. Ancak bu hak, zaman zaman karmaşık durumlar doğurabilir. Hisseli taşınmazda şufa hakkının etkili bir şekilde yönetilmesi, net bir sözleşme ile sağlanabilir. Önemli olan, paydaşların haklarını koruyan uygun stratejiler geliştirmektir. Bu yazımızda fiili bölünmenin şufa hakkına etkisi incelenmektedir. Ayrıca bu konuyla ilişkili olarak sıkça sorulan sorulardan olan tapuda paylı mülkiyet olarak kayıtlı olan hisseli taşınmazda şufa hakkı nasıl önlenir ve şufa hakkının kötüye kullanılması gibi konulara yönelik Yargıtay kararlarına değinilmiştir.
Yazımız kapsamında şufa hakkı ve önalım hakkı kavramları eşanlamlı olmaları itibariyle birlikte kullanılacaktır.
Önalım Hakkı Nedir? (Şufa Hakkı)
Önalım hakkının dilimizde yaygın olarak kullanılan karşılığı şufa hakkıdır. Şuffa hakkı Türk Medeni Kanunu'nda önalım hakkı olarak düzenlenmiştir. Ancak bu kavramın daha eski karşılığı şufa hakkıdır ve dilimize Arapça'dan geçmiştir. Şufa kelimesinin sözlük anlamı bir şeyi başkalarından önce almaktır1.
Önalım hakkının kanundan veya sözleşmeden doğması mümkündür. Doktrindeki tanımlara göre başkasına ait olup üçüncü bir kişiye satılan bir şeyin üzerindeki mülkiyetin kendisine devredilmesini isteme hakkı önalım hakkıdır2. Önalım hakkı satış benzeri bir işlemde de ortaya çıkar3. Bir diğer tanıma göre yasal önalım hakkı: "paydaşlara, diğer paydaşlardan birinin taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen bir üçüncü kişiye devretmeyi taahhüt etmesi halinde, bu payın aynı şartlarla kendisine devrini isteme hususunda kanun tarafından tanınan bir istem hakkıdır."4
Önalım hakkının ortaya çıkması için paydaşın payının tamamını satması gerekmez. Payının bir kısmını satışa çıkarması yeterlidir. Cebri arttırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamayacağına dair yasal düzenleme mevcuttur ve düzenleme öncesinde de bu yönde doktrinel açıklamalar yapılmıştır.
Payını satan paydaşın satışı diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirmesi zorunluluğu vardır5. Yargıtay'a göre noter aracılığıyla yapılan bildirimde satış bedelinin yer alması zorunlu değildir.
Yasal Önalım Hakkının Amacı ve Hukuki Niteliği
Önalım hakkının düzenlenmesindeki amaç paydaşlar arasında yabancı kişilerin girmesini zorlaştırmaktır. Ayrıca normal şartlarda paydaşlar arasında birçok uyuşmazlığın ortaya çıkması mümkünken buna engel olarak paylı mülkiyetin sona erdirilmesini mümkün olduğunca sorunsuz bir şekilde tamamlamak amaçlanmıştır:
"Kanuni önalım hakkının, başlıca iki amacının olduğundan söz edilebilir. Birincisi, paydaşlar arasına istenmeyen kişilerin girmesini önlemek; diğeri ise, paydaş sayısını azaltmak ve paylı mülkiyetin ortadan kalkmasını kolaylaştırmaktır"6
Yasal önalım hakkının hukuki niteliği bakımından iki görüş mevcuttur. Bir görüşe göre önalım hakkı yenilik doğuran bir haktır. Diğer görüşe göre ise yasal önalım hakkı bir ayni haktır.
Yasal önalım hakkının özelliklerine kısa değinmek gerekirse, şu hususlara dikkat edilmelidir; yasal önalım hakkı taşınmaz mülkiyetini dolaylı olarak kısıtlamaktadır ve eşyaya bağlı hak ile borç özelliğine sahiptir. Ancak belirtmek gerekir ki hakkın ayni etkisi söz konusu değildir.
Son olarak belirtmek gerekir ki 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu m. 8/İ - f. (2) ile tanınan bir yasal önalım hakkı mevcuttur. Fakat bu hak yazımızın kapsamının dışında kalmaktadır. (İlgili kanuna erişim için tıklayınız.)
Şufa Hakkına Dair Kanun Maddesi ve Gerekçesi
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 732'nci maddesinde Önalım/Şufa hakkı düzenlenmiştir:
"Madde 732 - Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler."
Maddenin gerekçesi şu şekildedir:
"paylı mülkiyette herhangi bir paydaşın kendi payını ister tamamen ister kısmen bir başkasına satması hâlinde, diğer paydaşların önalım haklarını kullanabilecekleri öngörülmüştür. Bu suretle, önalım hakkının, bir payın üçüncü kişiye tamamen veya kısmen satılması durumunda da kullanılabileceği vurgulanmıştır."
Şufa Hakkının Süresi
Şufa hakkının kullanılabilmesi için önalım olayının bildirilmesi gerekir. Akabinde hakkkın kanunda belirtilen kaç düşürücü süreler içerisinde kullanılması gerekir. Paydaşın satışı bildirimesinden itibaren 3 ay içerisinde diğer paydaşlar önalım/şufa hakkını kullanabilir. Önalım hakkının herhalukarda 2 sene içerisinde kullanılması gerekmektedir7.
Türk Medeni Kanunu'nunda Yapılan Değişiklikler, Rayiç Bedel ve Önalım Hakkına Dair Güncel Yargıtay İlkeleri
7571 sayılı Türk Ceza Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 631 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun "Kullanılması" kenar başlıklı 734. maddesinin 2. fıkrası şu şekilde değiştirilmiştir:
“Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir.”
Öncelikle belirtmek gerekir ki değişiklikten önce verilmiş kararların kesin nitelikte olup olmadığına değişiklikten önce yürürlükte olan düzenlemelere göre karar verilir.
Önalım Hakkının Kullanıldığı Paya Dair Rayiç Bedelin Belirlenmesi
Yapılan bu değişiklik bakımından bazı hususların netleştirilmesi gerekmektedir. Değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılan davalarda önalım hakkına konu pay değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihteki rayiç değeridir. Değişiklikten sonra açılan davalarda önalım hakkına konu payı dava tarihindeki rayiç bedeli esas alınır. Birden fazla paydaşın önalım hakkını kullanması halinde önalım hakkının ilk defa kullanıldığı tarih bedelin belirlenmesinde esas alınır. Rayiç bedelin senetteki bedelden daha düşük olması halinde önalım bedeli olarak rayiç bedel esas alınır.
Önalım hakkının kullanıldığı satış işleminde alıcı tarafından ödendiği belirtilen tapu harcı gibi bedeller fıkrada geçen "alıcıya düşen tapu giderleri" anlamına gelmektedir.
Değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten sonra açılan davalarda ön inceleme duruşmasının tamamlanması ve tahkikata geçilmesi ile birlikte derhal keşif yapılmasına ve önalım bedelinin belirlenmesine karar verilmelidir. Yürürlükten önce açılan davalarda ise derhal keşif ve bedel belirleme yapılması gerekir. Önalım bedelinin verilen süre içerisinde davacı tarafından depo edilmesi gerekir. Aksi takdirde dava usulden reddedilir ve maktu harca hükmedilir.
Nemalandırmanın başlangıç tarihi bilirkişi raporlarına itirazlardan sonra önalım bedelinin depo edildiği tarihtir.
Önalım hakkının kullanılamayacak olması nedeniyle ret kararı verilirse önalım bedelinin belirlenmesi gerektiği yönünde bozma kararı verilemez.
Şufa Davası Nedir ve Şartları Nelerdir?
Şufa hakkı yürürlükte olan düzenlemelerden önce satıcıya yapılan bildirim ile kullanılabiliyordu. Ancak mevcut TMK düzenlemeleri gereği şufa hakkının kullanılabilmesi için dava açılması gerekir.
Bu hakkın kullanılması için öncelikle önalım olayının gerçekleşmesi gerekir. Ayrıca paydaşlık hükümlerine tabii bir taşınmazın mevcut olması gerekir.
Yasal önalım hakkının kullanlması için öncelikle paydaş sıfatına sahip olmak gerekir. İkinci olarak payın üçüncü kişiye satılmış olması gerekir. Diğer paydaşlara yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Ekonomik olarak satışa denk bir işlemin gerçekleşmesi de aynı sonucu doğurur. Bu işlem önalım olayı olarak adlandırılır. Önalım olayını gerçekleşmesinin bir satış sözleşmesine dayanması halinde bu sözleşmenin geçerliliği araştırılmalıdır. Ayrıca sözleşmenin tam ve gerçek bir satış sözleşmesi olması gerekir7.
Önalım davalarında görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir8. Yetkili mahkemes ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir9.
Önalım davalarında uygulamada sıklıkla rastladığımız bir durum satış bedelinin gerçeğin üzerinde gösterilmesidir. Bu suretle diğer paydaşların önalım hakkının kullanılmasının zorlaştırılması amaçlanmaktadır. Bu durumda muvzaa söz konusu olacağından satışın gerçek bedelin üzerinde olduğu iddiası her türlü delil ile ispat edilebilir.
Bağışta Şufa Hakkı
Muvazaanın söz konusu olduğu bir diğer durum bağışlama ile yapılan devirlerdir. Bağışlama sözleşmesi ile yapılan devirlerde önalım hakkı kullanılamaz. Ancak gerçekte bağışlama iradesi yoksa yine muvazaa söz konusu olacaktır. Taraflar gerçek iradeleri olan satış iradesini önalım hakkında engel olmak için gizlemiş olabilir. Dolayısıyla önalım hakkının kullanılmasına engel olunduğunu iddia eden taraf bu durumu ileri sürebilir.
Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi ve Şufa Hakkı
Son olarak belitmek gerekir ki ölünceye kadar bakma sözleşmesi ile yapılan devirde önalım hakkı kullanılamaz.
Hisseli Tapuda Şufa Hakkı Nasıl Önlenir?
Bu madde gereğince paydaşın öncelikle taşınmazdaki payını ortaklarına satma önerisi yapması gerekmektedir. Kanundan doğan paydaşların/ortakların bu önalım hakkı gözetilmeden taşınmaz bir başkasına satıldığında paydaşın, taşınmazın satılan hissesini yeni malikten satın alma hakkı doğmaktadır.
Madde 733 - Cebri artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.
Önalım hakkından feragatin resmi şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.
Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir.
Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.
Ancak TMK 733'üncü madde Cebri artırma yoluyla satış halinde önalım hakkını kabul etmemektedir. Haklı olarak bu tür satışlarda taşınmazın satışı ilan yoluyla duyurulur ve her kesin satışa katılımı ve en yüksek pey ileri sürene satışın yapılması sağlanması amaçlandığından ve taşınmazın paydaşları da herkes gibi bu satış ihalesine katılarak satın alma hakkını kullanabildiğinden ayrıca kendilerine önalım hakkı tanınmasına gerek kalmamaktadır.
Önalım hakkından hak sahibi feragat edebilir. Bu feragatin resmi şekilde yapılması ve tapu kütüğüne işlenmesi şarttır.
Hak sahibi belirli olan bir satış için önalım hakkından öncesinde ve ya sonrasında yazılı olmak koşuluyla vazgeçebilir.
Hisseli Tapuda Şufa Hakkı Süresi
Yukarıda açıkladığımız üzere yapılan satış işlemi alıcı veya satıcı tarafından noter aracılığıyla paydaşa bildirimi yapılmış ise üç ay içinde hak sahibi bu hakkını kullanmaz ise önalım hakkı düşer. Noterden bildirim yapılmaz ise satış işlemi yapıldığı tarihten itibaren iki yıl içinde hak sahibi bu hakkını öğrenmez veya öğrendiği halde kullanmaz ise bu hakkı düşer.
Yasal önalım hakkı süresi içerisinde önalım hakkını kullanmak isteyen paydaş mahkemeye müracaat ederek tapu iptal ve tescil davası açarak satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hakim tarafından belirlenen süre içinde hakimin belirleyeceği yere nakden yatırarak yeni malikten satışı yapılmış olan payın kendisi adına tescilini isteyebilir.
Yargıtay'ın Bozduğu Şufa Davası Kararları
Yargıtay 8 . (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 02.11.2017 tarihli ve 2015/17711 Esas, 2017/8038 Karar sayılı kararı ile; ''... Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.
Önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması TMK’nın 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz." demektedir.
Şufa Hakkının Kötüye Kullanılması
Yargıtay, taşınmazın fiilen bölünmüş olması ve bölünme nedeniyle vaktinde bu bölünmeye karşı çıkmayan paydaşın sonradan şufa hakkını kullanmak istemini dürüst davranma ilkesiyle bağdaştırmamıştır.
Kötüniyet iddiası 14.2.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir.
Önalım davalarında fiili taksime değer verilmesi için taksimin yazılı olarak yapılması ya da taşınmazın çok sayıda paydaşının bulunması halinde tüm paydaşları tarafından fiilen kullanılan bölümlerin olması gerekmez. Davacının kullandığı ve davalıya pay satan kişilerin kullandığı ayrı ayrı bölümler var ise satıcı zamanında kullanıma karşı çıkmayan, o yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda pay satışı nedeni ile önalım hakkını kullanması Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağı kabul edilmektedir.
Yargıtayın kararından da anlaşıldığı üzere tüm paydaşlar tarafından fiilen kullanılan bölümlerin olmasının gerekmediği, önalım hakkını kullanmak isteyen paydaş ile payını satan kişinin fiili kullanımında bulunan fiili bölünmenin varlığının yeterli olmasıdır.
Hukuk Genel Kurulu 2021/(14)7-676 E. 2023/96 K. 15.02.2023 tarihli kararında, Önalım hakkıyla ilgili önemli belirlemelerde bulunmuştur.
Bilindiği üzere paylı mülkiyette paydaşlar arasında ortak idare ve kullanma durumu söz konusu olduğundan paydaşların birbirlerini bilmeleri ve tanımaları önem taşımaktadır. Bu ihtiyacın gereği olarak paydaşlar arasına yabancı bir kişinin girişini engellemek, taşınmazın daha küçük parçalara ayrılmasını önleyebilmek, hisselerin mümkün olduğu kadar hissedar elinde toplanmasını temin etmek amacıyla paylı taşınmazlarda hissedarların temlik hakkı sınırlandırılarak yasal önalım hakkı tanınmıştır.
Türk Medeni Kanunu’nda paylı mülkiyet ortakları arasında fiili taksime ilişkin bir norm (düzenleme) bulunmamaktadır. Fiili taksim kavramına ilişkin açıklamalar daha çok Yargıtay kararlarında bulunmaktadır. Ortaklar arasında paylı bir taşınmazın olması ve paydaşların fiili bölünmeye fiilen ses çıkarmamaları, yani bölünmeye zımnen rıza göstermeleri halinde şufa hakkının kullanılmak istenmesini, Yargıtay Türk Medeni Kanunu madde 2 de yapılan dürüstlük kuralına aykırı bulmaktadır.
TMK’nın 2'nci maddesinde; herkesin haklarını kullanırken ve borçlarını ifa ederken dürüst davranmak zorunda olduğunu, aksi durumun hakkın kötüye kullanımı olarak kabul edildiğini, bunun hukuk düzeni tarafından korunmayacağı kabul edilmiştir. Yani fiili taksimin varlığı halinde, bu hakka dayanarak iddiada bulunan paydaşa karşı TMK nın 2. Maddesine dayanılarak bir hakkın kötüye kullanımının, dürüstlük kuralına ve hukuka aykırılığı ileri sürülerek davanın reddi istenebilecektir.
Nitekim Hukuk Genel Kurulu 2021/(14)7-676 E. 2023/96 K. 15.02.2023 tarihli aynı kararında “önalım davalarında fiili taksime değer verilebilmesi için taşınmazın çok sayıda paydaşının bulunması hâlinde tüm paydaşlar tarafından fiili olarak kullanılan bölümlerin bulunmasına gerek olmadığı, davacının ve davalının (davalıya pay satan kişilerin) kullandığı ayrı ayrı bölümlerin olması durumunda, satıcı zamanında kullanıma karşı çıkmayan (hak iddia etmeyen) davacının, pay satışı nedeniyle önalım hakkını kullanmasının dürüst davranma kuralı ile bağdaşmayacağı sonucuna varılmakla, fiili taksim savunması ile kötüniyet iddiasının, yargılamanın her aşamasında ileri sürülebileceği kanaatine varılmıştır” demek suretiyle TMK’nın 2. Maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralına aykırı olan yasal önalım hakkının hukuk tarafından kabul görmeyeceğini belirtmiştir.