AirBnb Yasal mı? 2 Kasım 2023 tarihinde Resmi gazetede yayınlanan ve günübirlik kiralamalar kısmı 01.01.2024 tarihinde yürürlüğe girecek olan 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (AirBnB Yasası) kiralamalar için birtakım sınırlamalar getirmektedir. (Kanuna erişim için tıklayınız.) Yeni düzenlemeyle birlikte AirBnB Türkiye’de yasal mı sorusunun cevabı daha da önem kazanmıştır.
AirBnB ve benzeri platformlar pazarda rakip olabilmeyi oldukça kolaylaştırmış, basit ara yüzleri ve marka değeri sayesinde kısa süreli konaklamayı ruhsatlı işletmelerin haricinde yaygınlaştırmıştır. Böylelikle birçok haneye yeni gelir kaynağı sağlanırken ekonomik belirsizliklere karşı bir güvence imkanı da sunulmuştur.
Sayılan avantajlar ve yaygın kullanım nedeniyle AirBnB’de ev kiralama yasal mı ve benzeri soruların cevaplarını aşağıda cevaplamaktayız. Nitekim kısa süreli konaklamalar konut olarak kullanılan binalarda komşular açısından rahatsızlıklara yol açabilmektedir. Aynı zamanda kiracıların mülk sahibinin haberi olmaksızın bu faaliyetlerde bulunmasını kolaylaşması alt kira ilişkileri gibi konularda başkaca sorunlara yol açmaktadır.
Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına Dair Yeni Yasal Düzenleme
Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına Ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’a göre AirBnB gibi platformlar vasıtasıyla izinsiz olarak günübirlik kiralama yapmanın 1 milyon TL’ye kadar idari cezası söz konusu olabilecektir. Kanun, kat maliklerinden izin alma zorunluluğu gibi engeller öngörmektedir. Ayrıca yeni mevzuat kapsamına girecek kiralamalar 100 gün ve daha kısa sürelidir.
Özellikle evini yabancılara kiralaya vermek isteyen ev sahipleri açısından aşağıda açıklanan gelişmeler yakından takip edilmektedir. Bu kapsamda AirBnB yerine evini daha uzun süreli kiraya vermek isteyenler açısından kira sözleşmesi yapmak önem kazanmaktadır. (İngilizce kira sözleşmesi örneği için tıklayınız.)
AirBnB Yasal Mı?
Apartmanlarda bulunan bağımsız bölüm maliklerinin tamamının, günü birlik kiralamaya izin vermesi şartı getirilmiştir. Bu şart meclisten geçen Kanun’da yer almaktadır. Böylelikle kat malikleri tarafından oy birliği ile alınan kararın ibrazı zorunlu hale gelmiştir.
Halihazırda özellikle büyükşehirlerde AirBnB kullanıcıları, uzun süreli ve kalıcı konut olarak kiracılar ya da mülk sahipleri tarafından ikamet edilen binalarda, günübirlik kiralama yapmaktadır. Günübirlik kiralama ile konaklayan kişiler ile uzun dönem ikamet eden kişiler aynı binada kalmaktadır. Bu durum bina sakinleri tarafından tercih edilmeyen bir durumdur.
Komşulardan izin alma şartı getirilmesi münferit dairelerin kiraya verilmesini pratikte önemli ölçüde ortadan kaldıracaktır. Ancak tüm kat maliklerinin karar alarak kısa dönem kiralamaya müsaade etmesi mümkündür. Tek bir kat malikinin dahi izin vermemesi halinde günübirlik kiralamaya izin verilmeyecektir.
Ancak yönetim planında kısa süreli kiralama faaliyetine izin verildiğine dair hüküm bulunan; resepsiyon, güvenlik ve günlük temizlik servisi mekanlarının bulunduğu; sağlık hizmetleri, kuru temizleme, çamaşırhane, taşıma, yemek ve alışveriş servisi hizmetleri ile spor salonu ve yüzme havuzu gibi hizmetlerin verilebildiği birden fazla bağımsız bölümü ihtiva eden yüksek nitelikli konutlar bu kuralın istisnasını oluşturmaktadır. Bu konutlar bakımından kat maliki izni gibi şartlar aranmamaktadır.
Yukarıda açıklanan izin alınması şartına ek olarak bina kat malikleri onayı alındığında dahi günübirlik kiralamaya müsaade etmeyen bir kural daha getirilmiştir. Üçten fazla bağımsız bölümden oluşan binalarda en fazla yüzde yirmi beşi için aynı kiraya veren adına izin belgesi düzenlenebilir.
Her bir bağımsız bölümün mülkiyetinin farklı kişilere ait olduğu bir yapıda ortak kanaat oluşması oldukça zor olacaktır. Tek bir kişinin olumsuz yaklaşımının izin belgesini alınmasını imkansızlaştırdığı bu süreç “izin belgesinin” teorik olduğu ve aslında mutlak surette Kanuna konu kiralamaların önünü kapamaya yönelik olduğu şeklinde yorumlanabilir. Sonuç olarak AirBnB Türkiye’de yasal mı sorusunu cevabı evet olmakla birlikte şartları oldukça sıkıdır.
Kiracı ya da Alt Kiracı AirBnB Yapamaz
Yukarıda bahsedildiği üzere AirBnB kiralamalarında sıklıkla karşılaşılan bir durum alt kiracıların günübirlik kiralama yapmasıdır. Türk Borçlar Kanunu’na göre alt kiranın şartı ev sahibinin yazılı iznidir.
AirBnB Yasası günübirlik kiralama için kullanılan evlerin mülk sahibi tarafından kiralanmaması durumlarına yönelik hükümler getirmiştir. Mülk sahibi olmayan kişilerin günübirlik kiralama yapabilmesi için istisna getirilmiştir. Konuttan yararlanma hakkının tesis edildiği durumlarda (intifa hakkı veya üst hakkı bulunan kişiler) hak sahibi kişilerin günübirlik kiralama yapmasına müsaade edilmiştir. Bu kapsamda AirBnB yasal mı sorusunun cevabı AirBnB “evsahibinin (host)” taşınmaz üzerindeki haklarına da bağlıdır.
En Fazla 100 Gün Kiralama Sınırı
Kiraya verenin konutunu gerçek veya tüzel kişilere en fazla yüz gün süreyle kiralamasına izin verilmesi amacıyla düzenlenen belge “izin belgesi” olarak tanımlanmıştır. Ekim 2023’de sunulan “Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair” kanun teklifinin gerekçesinde gerekçesinde, “ülkemizde belli sektörlerde çalışanların genelde üç aydan fazla süre ile görev yaptıkları yerlerde ikamet” etmeleri sebep olarak gösterilmiştir.
Kanunda yer alan 100 günle sınırlama kuralı dışında ayrıca bir sene içerisinde konutun dört defadan fazla kiraya vermesi de yasaklanmıştır. Yine Ekim’de yayınlanan gerekçede uluslararası düzenlemelere de atıfta bulunarak 100 gün sınırının belirlendiğini vurgulamıştır. Dörtten fazla kiralama yasağı ise bu 100 günlük sınırın uygulanmasını garantilemek içindir. Örneğin 100 günden fazla süreli sözleşme imzalayan kiracının erken tahliye etmesi halinde, yerine yeni bir kiracı bulup 100 günden uzun süreli ikinci bir sözleşme yapılabilecektir. Ancak bu gibi erken tahliye durumları toplam dört kiralama sınırına takılacağı için 100 gün kuralının erken feshi yoluyla kanunu dolanmanın önüne geçilmiştir.
AirBnB Yasası Ne Zaman Yürürlüğe Girecek?
Ekim 2023 itibariyle 107 milletvekilinin imzasıyla TBMM’ye “Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair” kanun teklifini sunmuştur. 2 Kasım 2023 tarihli ve 32357 sayılı Resmi Gazete ile 7464 sayılı Kanun yayınlanmıştır. Kanun 1 Ocak 2024 tarihinde yürürlüğe girecektir.
Yetkili Merci
Aşağıda açıklanacağı üzere 2013 tarihli Genelge ile günübirlik kiralanan daire ve rezidansların İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelik’e tabi olduğu belirtilmiştir. İlgili Yönetmelik kapsamında yetkili merci mahalli idareleri de kapsarken yeni Kanun’la birlikte Kültür ve Turizm Bakanlığı’nın yetkili olacağı bir rejim benimsenmiştir. AirBnB’de ev kiralamaya yönelik, Bakanlığın Valilikler aracılığıyla yetkisini kullanabileceği belirtilmiştir.
AirBnB Ruhsatı İçin Şartlar
- Tek seferde yüz günden fazla süreli yapılan kiralamalar bu Kanunun kapsamı dışında tutulmuştur.
- Konutun mülkiyetine sahip olan veya konutu intifa hakkı ya da üst hakkı tesis edilmek suretiyle tasarrufunda bulunduran gerçek veya tüzel kişi izin belgesi alabilecektir.
- Tapu sicilinde konut amaçlı kayıtlı olan veya üzerinde konut amaçlı kat irtifakı ya da kat mülkiyeti bulunan her türlü bağımsız bölüm için izin alınabilecektir.
- Turizm amaçlı kiralanan konutun izin belgesi Kültür ve Turizm Bakanlığı ya da konutun bulunduğu ilin valiliği tarafından düzenlenecektir.
- Konutların turizm amaçlı kiralanabilmesi için, turizm amaçlı kiralama sözleşmesi yapılmadan önce izin belgesi alınması zorunludur.
- Nitelikleri belirlenen plaket, turizm amaçlı kiralama yapılan konutun girişine asılır.
- İzin belgesi ve plaket ücretleri Bakanlıkça belirlenir.
- İzin belgesi başvurularında, turizm amaçlı kiralama faaliyeti yürütülmesinin uygun görüldüğüne ilişkin izin belgesine konu bağımsız bölümün bulunduğu binanın tüm kat malikleri tarafından oy birliği ile alınan kararın ibrazı zorunludur.
- Birden fazla bağımsız bölüm içeren binalardan oluşan konut sitelerinde sadece turizm amaçlı kiralama yapılan konutun bulunduğu bina için kat maliklerinden izin alınması yeterlidir
- Üçten fazla bağımsız bölümden oluşan binalarda en fazla yüzde yirmi beşi için aynı kiraya veren adına izin belgesi düzenlenebilir.
- Aynı kiraya veren adına aynı binada izin belgesi düzenlemesine konu bağımsız bölüm sayısının beşi geçmesi durumunda, başvuruda; İşyeri açma ve çalışma ruhsatının ibrazı zorunludur.
- İzin belgesini alma yükümlülüğü kiraya verene aittir. Kiraya veren haricinde turizm amaçlı kiralama faaliyetinin yürütülmesi halinde bu kiralamalar, münhasıran 14/9/1972 tarihli ve 1618 sayılı Seyahat Acentaları ve Seyahat Acentaları Birliği Kanunu uyarınca belgelendirilmiş (A) grubu seyahat acentaları aracılığıyla yapılabilir.
- İzin belgesi sahibinden kiralanan konutun kullanıcılar tarafından kendi nam ve hesabına üçüncü kişilere kiralanması veya kendi adına mesken olarak kullanılmak amacıyla kiralanan konutun kiracısı tarafından kendi nam ve hesabına turizm amaçlı olarak üçüncü kişilere kiralanması yasaktır. Ancak kullanıcı tüzel kişilerin turizm amaçlı kiraladıkları konutu, kendi personeline kullandırması bu fıkra kapsamı dışındadır.
- Turizm amaçlı kiralama izin belgesi verilen konutlar hakkında 26/6/1973 tarihli ve 1774 sayılı Kimlik Bildirme Kanunu hükümleri uygulanır. 1774 sayılı Kanun kapsamında bildirim yükümlülüğü konusunda izin belgesi sahibi sorumlu kişi kabul edilir.
- Yönetim planında kısa süreli kiralama faaliyetine izin verildiğine dair hüküm bulunan; resepsiyon, güvenlik ve günlük temizlik servisi mekânlarının bulunduğu; sağlık hizmetleri, kuru temizleme, çamaşırhane, taşıma, yemek ve alışveriş servisi hizmetleri ile spor salonu ve yüzme havuzu gibi hizmetlerin verilebildiği birden fazla bağımsız bölümü ihtiva eden yüksek nitelikli konutlarda kat maliklerinden izin alınmadan izin belgesi düzenlenebilir. Yüksek nitelikli konutların kiralama faaliyetleri konut işletmesi eliyle de yapılabilir. Bu durumda izin belgesi konut işletmesini yapan şirket adına düzenlenir.
Airbnb’nin Cezası Var mı?
- İzin belgesi bulunmaksızın turizm amaçlı kiralanan konutları kiraya verenlere, kiralama yapılan her bir konut için yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır ve izin belgesi alarak faaliyette bulunabilmesi için on beş gün süre verilir.
- Verilen on beş günlük süre sonunda izin belgesi alınmaksızın turizm amaçlı kiralama faaliyetine devam edenlere beş yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır ve izin belgesi alarak faaliyette bulunabilmesi için bir kez daha on beş gün süre verilir.
- İzin belgesi sahibinden kiraladığı turizm amaçlı konutu kendi nam ve hesabına üçüncü kişilere kiraya verenler hakkında her bir sözleşme için yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır.
- Kendi adına mesken olarak kullanmak amacıyla kiraladığı konutu kendi nam ve hesabına turizm amaçlı kiraya verenler hakkında, her bir sözleşme için yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır.
- İzin belgesi olmayan konutların turizm amaçlı kiralanmasına aracılık edenler hakkında, her bir sözleşme için yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır.
- Bu faaliyetlerin elektronik ticaretine ve tanıtımına imkân sağlayan ve Bakanlık tarafından yapılan uyarıya rağmen yirmi dört saat içinde içeriği çıkarmayan, 23/10/2014 tarihli ve 6563 sayılı Elektronik Ticaretin Düzenlenmesi Hakkında Kanunda tanımlanan aracı hizmet sağlayıcıları hakkında, her bir konut için yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır. İhlalin gerçekleştiği yayın, kısım, bölüm ile ilgili olarak içeriğin çıkarılmasına ve/veya erişimin engellenmesine karar verilir ve bu karar uygulanmak üzere Erişim Sağlayıcıları Birliğine gönderilir. Ayrıca, bu karara uyulmaması halinde aracı hizmet sağlayıcılar hakkında her bir konut için yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır. İçeriğin çıkarılması ve/veya erişimin engellenmesi kararına karşı sulh ceza hâkimliğine başvurulabilir. Sulh ceza hâkimliğince verilen karara karşı 4/12/2004 tarihli ve 5271 sayılı Ceza Muhakemesi Kanunu hükümlerine göre itiraz edilebilir.
- Kanuna aykırı faaliyette bulunduğu tespit edilip süre verildiği halde izin belgesi almadan turizm amaçlı kiralama faaliyetlerine devam edenler hakkında, birincisinde beş yüz bin Türk lirası ikincisinde bir milyon Türk lirası idari para cezası uygulanır.
- Her defasında yüz günden fazla süreli kira sözleşmesi yapmasına rağmen, ilk sözleşme tarihinden itibaren bir yıl içerisinde aynı konutu dört defadan fazla kiraya verenler hakkında, bir milyon Türk lirası idari para cezası uygulanır.
- Bakanlıkça istenilen bilgi ve belgelerin otuz gün içerisinde gönderilmemesi, eksik gönderilmesi, yanıltıcı bilgi veya belge verilmesi durumunda elli bin Türk lirası idari para cezası uygulanır.
- Kiraya verenin miras dışında bir hukuki işlemle değişmesi ve bu değişikliğin tapu siciline tescil tarihinden itibaren otuz gün içerisinde bildirilmemesi durumunda elli bin Türk lirası idari para cezası uygulanır.
- Turizm amaçlı kiralama yapılan konutun konum, nitelik ve fiziksel özelliklerine ilişkin yazı, reklam, afiş, broşür, sosyal medya, web sayfası ve benzeri araçlarla kullanıcıya yanıltıcı şekilde tanıtılması veya taahhüt edilen koşulların sağlanmaması veya turizm amaçlı kiralama yapılan konutun sözleşmede belirtilen süreden daha kısa süreyle kullanıcıya tahsis edilmesi hallerinde yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır.
- Turizm amaçlı kiralama yapılan konutun, sözleşmeye uygun olarak kullanıcıya teslim edilmemesi halinde yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır.
- Verilen on beş günlük süre içinde alınan ödemenin iadesinin yapılmaması durumunda iki yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır.
- Bakanlıkça düzenlenen plaketin turizm amaçlı kiralama yapılan konutların girişine asılmaması halinde yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır ve asılması için on beş gün süre tanınır.
- Verilen süreye rağmen Plaketin on beş gün içerisinde turizm amaçlı kiralama yapılan konutun girişine asılmaması durumunda, beş yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır.
- Yapılan denetimde, konutun izin belgesi verilmesine esas nitelikleri taşımadığının tespit edilmesi durumunda yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır ve aykırılıkların giderilmesi için on beş gün süre verilir.
- Bakanlık turizm amaçlı kiralamalarda denetim yapma yetkisini haiz olup, gerek görülmesi durumunda, denetim yetkisini valilik vasıtasıyla da kullanabilir.
- Bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihte turizm amaçlı kiralama faaliyetinde bulunanlar tarafından, bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren bir ay içinde izin belgesi almak üzere Bakanlığa başvurulması zorunludur. Aksi halde idari para cezası uygulanır.
- İzin belgesi düzenlenmesi işlemleri, başvuru tarihinden itibaren üç ay içinde sonuçlandırılır. Başvurusu kabul edilmeyenler faaliyette bulunamaz, ancak bu konutların kullanıcılarının hakları sözleşme süresi sonuna kadar devam eder.
Görüldüğü üzere kanun idareye “gözünün üstünde kaşın var” diyecek kadar idari para cezası verme yetkisi tanımıştır. İdareye böylesi keyfiyete kaçacak kadar yüksek meblağlı ve de sınırları belirli olmayıp tartışma ve şüpheye mahal verecek kadar sebeplerle ceza uygulamasını idarenin insaf ve yetkisine vermek hukuk devleti ilkesiyle bağdaşmadığı kanaatindeyim.
Türk Borçlar Kanunu’na göre Alt Kiralama
Kiracının kiralananı başkasına kiralamasına alt kira ilişkisi olarak adlandırılmaktadır. Alt kira ilişkisi TBK’nın “Alt Kira ve Kullanım Hakkının Devri” başlıklı 322. Maddesi kapsamında düzenlenmiştir. Maddeye göre kiraya verenin yazılı izni olmadıkça kiralananı bir başkasına kiralamak mümkün değildir. Yazılı izin olsa dahi yeni alt kiracı, kiralananı asıl kiracıya tanınandan başka bir biçimde kullanamaz. Ancak Yazılı izne rağmen AirBnB yasası Alt kiralamayı kabul etmemektedir.
Airbnb’de Kimlik Sorulur Mu?
Haziran 2022 tarihinde yayımlanan Kimlik Bildirme Kanununun Uygulanmasi İle İlgili Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik (“Yönetmelik”) gereğince Günübirlik kiralanan evlerde kalanların kimliklerinin emniyete bildirilmesi zorunluluğu mevcuttur. Yönetmelik “günübirlik kiralanan ev” kavramını, otel vb. işletmelerin yanı sıra fiili olarak günlük, haftalık gibi kısa süreli konaklamalar sunan tüm faaliyetleri kapsayacak şekilde belirlemiştir.
Kimlik Bildirme Kanunu Ek Madde 1/3’ göre kimlik bildiriminde bulunmayanlara karşı idari para cezası mülki idare amirlerince uygulanacaktır. Aynı fıkraya göre bu yükümlülüğe uyulmamasının devam etmesi halinde işletme ruhsatı iptal edilecektir.
Pansiyon Ruhsatı
26.11.2013 tarihli Günübirlik Kiralanan Yerler Hakkında Genelge “Genelge” ile yurt, pansiyon ve benzeri şekilde rezidans, daire ve apartların günübirlik kiralanmasının 10/08/2005 tarihli ve 25902 sayılı Resmî Gazete`de yayımlanarak yürürlüğe giren İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelik hükümlerine tabi olduğu belirtilmiştir. Günübirlik kiralanan dairelerin kimlik bildirimi zorunluluğu Genelge’de de vurgulanmaktadır. Aynı zamanda pansiyon gibi günübirlik kiralanan daire ve rezidansların pansiyonlar gibi 10/08/2005 tarihli ve 25902 sayılı Resmî Gazete`de yayımlanarak yürürlüğe giren İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelik hükümlerine tabi olduğu ifade edilmektedir.